不動産持ちの債務整理!任意売却のメリットと仕組みについて

不動産を所有する方であれば、任意売却という選択肢があります。

これを専門とする業者も存在していますが、どのような仕組みで成り立っているのかを知る事が大切であり、債権者や買受人との関係から必ずしも取引が成立するという保証はありません。

文字通り不動産を売却する事によって債務を減らす事が直接の目的となりますが、一方で売却せずに債務整理を行う方法として個人民事再生があります。

※個人民事再生も不動産を所有しているだけでは適用要件とはなりません。(詳細:個人民事再生の具体的な内容とは?)

任意売却を選択する理由

任意売却は債務整理とは似て異なる目的になっており、主とる目的は不動産の売却です。

その為、債務整理を扱う司法書士・弁護士等の専門家でも取り扱いをしていないとして、第三者となる任意売却の専門家との提携や紹介を経由し、売却後に債務整理を行うという手順になります。

不動産を所有される方に向けた債務整理として個人民事再生がありますが、要件を満たす事ができない、つまり再生計画に見通しが立たない方は不動産を処分するほかありません。

DEBT博士
手放す必要が避けられませんので、債務者はできるだけ高い金額で売却したいですよね?

住宅ローンを組んで自宅を購入していたり、会社を経営している方であれば自宅を会社の担保にしている方が多いのが実情では無いでしょうか?

このように返済が行き詰まりを迎えますと、債権者は抵当権を実行し、競売に掛けて強制的に債権の回収に踏み切る事になります。

これ競売と言います。

A さん
競売の具体的な仕組みがわかりません!
DEBT博士
債権者が裁判所を通して売却してもらう仕組みです。
債務者が何も行動せずに時間を経過します競売手続きが進んでしまいますが、すぐに買受人が見つかるということも無く、売却が完了するまでには1年ほど要する事が相場とされ、競売中も住み続ける事は可能です。

競売は誰もが参加する事ができ、競売物件を一覧化した情報サイトがすでに数多く開設されています。
参考サイト:BIT(株式会社NTTデータ運営)

これでは任意売却の紹介では無く、競売の紹介になってしまいますが、まずは競売という存在を知らなければ任意売却について理解する事ができません。

A さん
競売で売却できるのであれば、気にしないでよいのではないですか?
DEBT博士
競売による売却価格は、購入を比較検討している方にとっては一般相場よりも安く購入する事ができる、債務者にとっては安く買い叩かれてしまうというケースがほとんどであり、または入札されない事もあります。

競売には上記の背景が存在する為、競売を介さずに市場相場に近い価格で現金化したいという理由から、任意売却を選択される方の主な理由です。

任意売却の仕組みとメリット

任意売却の仕組み
順序手続き内容備考
物件所有者の同意を得る不動産が共有名義になっている場合、全員の同意を得る必要が有ります
売却予定となる物件の調査価格を設定する必要がありますが、買受人が納得するだけでは無く、債権者も納得できる金額で無ければなりません。
買受人を探し、金額等の折り合いを付ける買受人が見つからなければ任意売却は成立しませんし、「何でも高い金額で買ってくれる」という仕組みではありません。
利害関係人の調整所有者、占有者(賃貸に出している等)、債権者など、対象となる不動産に対する利害関係者の全ての同意を得る事が必要です。(利害関係者が多い場合は大変ですね)
売買契約の締結をする④まで確実に遂行された事で初めて締結になります。司法書士や弁護士等の専門家が立ち会う事でよりスムーズな手続きが出来ます。
買受人が代金を支払う買受人が契約書にサインをする事により、債権者に対して(債務者では無い)代金を支払います。
配分表に基づいて代金を分配利害関係者が複数いる場合には、配分表にしたがって代金の分配をする事になります。

このように順を追う必要があり、専門家へ依頼する事による手数料を嫌って自分で行う方法は無いか?、と模索される方もいるでしょう。

しかし、債務者が債権者や利害関係者への同意の取り付け、適切な売却価格の設定、買受人を探す手間、書類作成などを行うには、専門的な知識と不備なく準備をする事が求められる事により、やはり餅は餅屋ということです。

任意売却と自己破産を検討される方へ

抵当権をもつ人の同意も必要ですので、債務整理の中で自己破産の手続きを進めている方であれば、破産管財人が抵当不動産の処分ができる権限を有していますので、この場合でももちろん破産管財人にも同意を得る必要がある事を理解しましょう。

任意売却を専門とする業者も近年増えていますが、司法書士や弁護士ではなく、不動産業者や宅建業者等が積極的なPRを展開しています。

ここで注意していただきたいのは、彼らは債務整理の専門家では無く、あくまでも不動産の専門家です。

まずは当サイトで掲載されている債務整理を扱っている司法書士や弁護士に相談の上で、任意売却の手続きを進める事がもっとも効率のよい方法です。

DEBT博士
仕組みについては以上ですが、下記に任意売却のメリットについてご紹介していきます。
債務者・債権者・買受人の三者にとってメリットがありますので、立場別に記述していきます。

※デメリットはこちらからどうぞ➡️任意売却にはデメリットがある!

債務者に対する任意売却のメリット

( ;´Д`)「できるだけ高く売り、借金を減らしたい!転居する際に事情を悟られたくない!」
  1. 競売と比較するとより高い金額で売却でき、一般市場価格に近い価格で売却が実現できる可能性がある!
  2. 競売では住所や外観について晒されてしまうが、任意売却では晒される事が無い!
  3. 任意売却と言っても、通常の不動産取引と変わらないため、近隣住民に対して「住宅ローンの返済が滞った」など、理由について知られる事が無い!
  4. 売却後の残債務が1債権者あたり140万円を下回るのであれば、弁護士による債務整理だけではなく、認定司法書士による債務整理を選択する事もできるため、債務整理に掛かる費用も抑えられる可能性がある!
  5. 売却する事により、場合によっては次の引っ越し先への転居費用を捻出できる事もある!

抵当権者に対する任意売却のメリット

o(`ω´ )o「早く、できるだけ高く債権を回収したい」

利害関係者の同意を得られている状況であれば、競売よりも手早く現金化する事ができるだけでなく、売却益も大きいので、任意売却をする事のメリットが大きい。

買受人に対する任意売却のメリット

( ´ ▽ ` )ノ「確実に買いたい!確実に引き渡しして欲しい!」

競売の場合には、誰でも参加できる仕組みですから対象不動産について確実な購入を担保していません。

その為、任意売却であれば確実に購入ができるだけでなく、競売で買い受けた場合には、「明渡猶予期間」の存在が法律で認められている為(民法物権 第395条【抵当建物使用者の引渡しの猶予】)、すぐに引っ越しやリフォーム等の着手に取り掛かる事ができない事があります。

任意売却であれば、予め明渡日を契約の中に盛り込んでいる事からスムーズに手続きする事ができます。

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不動産持ちの債務整理でオススメしたい!任意売却という選択肢
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不動産持ちの債務整理でオススメしたい!任意売却という選択肢
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不動産持ちの債務整理でオススメしたい!任意売却の詳細です。
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