任意売却にはデメリットがある!

任意売却にはデメリットがある!

不動産を所有されている方の債務整理の一手段として紹介される任意売却ですが、「任意売却」と単一で検索をして見ますと、これを事業としている業者のWebサイトと専門家を紹介する比較サイトが確認できます。

メリットを全面に紹介する背景には、業者ですから、比較している方に対して申し込みを促す為の広告としてWebサイトが開設されているので、任意売却に対して後ろ向きとなってしまう情報についてはお客さんを逃すきっかけになってしまうからです。

DEBT博士
申し込みの上で、各々にとってのメリットとデメリットについて改めて説明される事になりますが、まずは事前に知っておきたいところではないでしょうか?

すでにメリットと仕組みについては、当サイトの記事(不動産持ちの債務整理でオススメしたい!任意売却という選択肢)でご紹介していますので、今回はデメリット、仕組みに伴う懸念事項をテーマにご紹介します。

債権者・利害関係人の交渉は大変な作業

債権者・利害関係人の交渉は大変な作業

任意売却では、債務者・債権者・利害関係人の同意の上で、かつ並行的に進めなければ、成立までに時間を要する事になります。

幾らで売却するのか、債権者は何社でその配分は幾らにするのか・・・・。

とくに債権者としては、抵当権が設定されたままローンを支払い続けて貰った方が利益に繋がります。

もちろん債権者の心情はケースバイケースであり、この記事の中で断定して言える内容ではありませんが、任意売却を希望するのであれば、これについて後ろ向きな債権者を説得する必要があります。

たとえば、競売に至った時よりも高く売却できる可能性の説明や、継続して返済する事が困難であること、競売の落札基準額出た後に任意売却を持ちかける等が説得の材料として考えられます。

任意売却には法律の規定が無い

任意売却には法律の規定が無い

競売は「民事執行法」にもとづいて裁判所が関与する取引であり、これに似た入札形式の売買である公売は「国税徴収法」にもとづいて官公庁が主導しています。(公売は税金の滞納時)

A さん
それじゃあ、同じ不動産取引である任意売却については、どのような法律の元に取引されているの?
DEBT博士
とくに明文化される規定が無く、宅建業法に基づく認可事業者を通すなど、通常の不動産売買の延長で取引されているようなもので、こうした同意を得る取り決めについて法律では規定されていないのです。

競売であれば裁判所という信頼がおける機関が執行、公売であれば官公庁の強制執行の上で差し押さえられている不動産ですから、法律に基づいた上で確実に取引を成立する事が期待できるわけです。

一方で、任意売却は上記のような機関を通す事なく民間の元で取引されるものであり、売却後の代金配分について不正が無いよう専門家や専門業者の推論の元で、並行した作業が必要です。

買受人は債務者が探す必要がある

買受人は債務者が探す必要がある

競売は裁判所が買受人を募りますが、任意売却の場合には債務者が売却をしたい不動産を買ってくれる人を探す必要があります。

A さん
親戚とか、友達とかに売却の相談をすることはできますか?
DEBT博士
もちろんご親族の方や知人の方に持ちかけても可能ですが、相手方が購入する意思があるかどうかはまた別の話ですよね。
さらに、利害関係者と債権者に対しても、その売却額と売却先について同意を得る必要があることに変わりありません。

そう簡単に見つかるものではありません。

そこで任意売却を目的とした不動産業者が検索上で希望者を募っているということでありますが、業者を利用するということについては、前述した債権者・利害関係人に対する交渉を代理してもらうことができます。

リースバック後の買い戻しの時は、売却した時の価格より高くなる恐れがある

リースバック後の買い戻しの時は、売却した時の価格より高くなる恐れがある

A さん
愛着のある、住み慣れた我が家!!自宅を売却したら、もう一生住めないの?
DEBT博士
任意売却によって住み続ける事ができる可能性はあります。たとえば、自宅を売却しながらも、そのまま賃貸として住み続ける事ができるとイメージしてください。

不動産をお持ちの方が債務整理について調べた時に、「リースバック」という言葉を知る機会があります。

買受人と賃貸借の契約を結び、その後お金を貯めて再度購入をするという特約をつけることも可能ですが、その購入金額は売却した時の金額よりも高く設定される可能性が高いと考えましょう。

債権者は任意売却に対して何を気に掛けているのか?

債権者は任意売却に対して何を気に掛けているのか?
任意売却について理解している債権者と利害関係人、かつ債務者も含めた三者が前向きであれば話はスムーズに進みます。

本来であれば、任意売却をせずにそのまま返済を続けてもらう事が債権者にとって金銭的に嬉しい事です。

債権者は任意売却に対し、「任意売却もしくは競売時にどの程度のまとまったお金が生まれるのか?」が、焦点となります。
DEBT博士
この不動産価格とは、物件の劣化、修繕費用、利害関係者の中に借主がいるのであれば退去費用の捻出、もしくはそのまま借りる意向なのかなど、「単純にこの物件は何円」と都合良く決まるものではありません。

しかし、誰もが当たり前に知っているという内容ではありませんし、債務者が専門的な知識を持って交渉に当たるというのも時間や手前を考えますと非現実と言わざるを得ません。

また、任意売却をしたとしても住宅ローンの返済が残っている場合もありますし、売却後の経済状況次第では任意整理などの債務整理を比較検討する必要があります。

債権者以外にも税金を滞納している場合、官公庁の差し押さえを受けている場合には、任意売却や競売ではなく冒頭でご紹介した公売にかけられてしまう可能性があります。

この公売を回避する為の策として、「無益な差し押さえ」である事を証明する必要があります。

DEBT博士
ここまで来ますと不動産鑑定士と呼ばれる国家資格を持った方が査定した不動産価格を証明する署名など、国に対して意見を申請するということで複数の書類を用意する必要があるなど、到底自分の手では負えないでしょう。

とくに滞納している税金の種類が固定資産税である場合には、新しく買受人から固定資産税を納税してもらった方が得だと思いますが、この辺りについても専門家に交渉等の依頼・相談をする事が望ましいでしょう。

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任意売却にはデメリットがある事をご紹介しています。
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